Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Как продать квартиру купленную на материнский капитал: права детей

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Семьи, участвующие в программе по получению целевых выплат при рождении вторых детей, знают, как сложно бывает продать квартиру, купленную на материнский капитал. Но в случае реальной необходимости реализовать сделку возможно. Но она будет проводиться под надзором контролирующих структур.

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал

Основные правила, которыми должны руководствоваться при любых операциях с маткапиталом все задействованные стороны процесса, представлены в ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006). На возможность его распределения наложены серьезные ограничения. Выплату можно расходовать на ограниченное количество целей. Большинство семей предпочитает задействовать материнский капитал на более улучшенный вариант жилья.

Процедура покупки и будущего владения купленной квартирой или домом строго регламентируется законом. Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, делится в равных долях между всеми членами семьи, которые в нее входили на момент предоставления сертификата. Пока дети в этой семье остаются несовершеннолетними, на сделки с недвижимостью распространяются существенные ограничения.

Однако в какой-то момент у семьи может возникнуть необходимость продать купленную на материнский капитал недвижимость. Например, для покупки более просторной квартиры или при необходимости покинуть данный населенный пункт и перебраться в другой.

Прямого, оформленного нормативами запрета на продажу квартир, купленных с использованием целевой выплаты, не существует. Однако закон регламентирует ее очень строго. В первую очередь, для совершения сделки потребуется оформление разрешения на продажу от органов опеки и попечительства. Далее процедура проходит под их контролем.

Такое условие продиктовано необходимостью защитить интересы несовершеннолетних граждан. Правило распространяется не только на продажу жилья, купленного с использованием маткапитала. Оно действительно для любого жилища, в котором в качестве собственников выступают несовершеннолетние или жилья, где они просто зарегистрированы. Просто в данном случае условия еще более жесткие.

Использования материнского капитала

Особенности использования материнского капитала

Денежные средства, предоставляемые женщине согласно ФЗ РФ № 256, являются целевой выплатой. Это значит, что расходовать их можно на ограниченные законом цели:

  1. Улучшить жилищные условия, в которых проживает семья. Это не обязательно покупка квартиры. Возможно строительство или реконструкция имеющегося жилья (но не ремонт).
  2. Оплатить обучение в ВУЗе любого из детей.
  3. Увеличить накопительную часть пенсии матери.
  4. Потратить на средства реабилитации для ребенка-инвалида.

Денежные суммы не выдают в качестве наличности и не переводят на счет матери. Для их использования потребуется сперва определиться с целью, собрать всю документацию и подать заявление в ПФР. После проверки фонд перечислит деньги, например, на счет продавца недвижимости. По завершению сделки потребуется представить отчет по ней.

Если семья решит воспользоваться средствами из маткапитала для улучшения жилищных условий, то жилище такое должно быть далее поделено в равных долях между всеми членами семьи. Это правило действует даже в том случае, если потрачена только часть суммы, а сама квартира изначально оформлялась, к примеру, только на отца. Исключений в данном случае не предусмотрено.

Если квартира приобретается не по договору купли-продажи, а по ипотечному кредитованию, ее делят в равных долях сразу после погашения кредита при регистрации в Росреестре права собственности.

Правила продажи недвижимости

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, получится с соблюдением некоторых правил. Если все дети достигли совершеннолетия, то все просто. Им потребуется дать свое письменное согласие на сделку. Но учитывая, что программа действует только с 2007 года, мало для кого такое условие на момент 2019 года реализуемо. Поэтому согласия придется испрашивать у органов опеки.

Для этого необходимо составить и подать заявление с обоснованием причин, по которым семья намеревается продать квартиру. Важно, что просто реализовать жилье, выписав детей «в никуда» не получится. Взамен потребуется купить другую квартиру.

Причем по своим характеристикам она не должна уступать проданной или быть лучше. Если в квартире, купленной с использованием материнского капитала, на каждого приходилось по 17 кв. м. жилой площади, в новом жилище все члены семьи должны получить от 17 кв. м. и больше.

Изменение в сторону уменьшения возможно только при существенном улучшении технических характеристик жилья.

Перед выставлением на продажу квартир, приобретенных на средства из маткапитала, в них официально следует выделить доли детям, если раньше это сделано не было. После покупки нового жилья эту же операцию потребуется осуществить и для него.

Если дети достигли 14-летнего возраста, от них необходимо получить письменное согласие на сделку.

В течение месяца после сделки по приобретению новой недвижимости, необходимо представить в органы опеки документы о ее совершении. В противном случае сотрудники контролирующей организации признают через суд сделку по продаже жилья расторгнутой.

Как получить разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником

Продажу квартир, купленных на средства из материнского капитала, разрешено проводить только при наличии разрешения контролирующих органов. Для его получения нужно в первую очередь определиться новым жильем, запросить на него техническую документацию. Затем погасить все долги по своему жилью и обратиться с заявлением в отделение по месту постоянной регистрации.

Необходимые документы для разрешения на продажу

При обращении в органы опеки должны быть представлены некоторые документы:

  • удостоверения личности всех участников сделки. На детей нужны свидетельства о рождении, а при достижении 14-летнего возраста – паспорта;
  • если родители в браке, потребуется свидетельство о его заключении, если в разводе – свидетельство о расторжении брачных отношений;
  • согласие на сделку от участников. Дети ее дают с 14-летнего возраста;
  • свидетельство из ЕГРН о правах на имущество, купленное по материнскому капиталу;
  • техническая документация на продаваемое и приобретаемое жилье;
  • справки об отсутствии задолженностей по квартплате.

Продать квартиру, купленную на деньги из маткапитала, можно, но с соблюдением ряда условий. Главное, чтобы по результатам сделки несовершеннолетние дети получили во владение недвижимость, не уступающую по своим характеристикам проданному жилью.

Источник: https://prorealtora.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-razreshenie-organov-opeki/

Продажа квартиры, которая куплена за материнский капитал

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

В подавляющем большинстве случаев, средства с сертификата направляются на улучшение жилищных условий, а именно на покупку нового жилья. Однако через некоторое время может случиться так, что купленная квартира уже не вмещает в себя всех членов семьи. И поэтому многие родители, которые приобрели жилье за материнский капитал, интересуются, а есть ли возможность в дальнейшем продать такую квартиру и как правильно оформить сделку?

Как оформить сделку правильно

Квартиры, которые куплены с участием средств материнского капитала, по закону обязаны быть оформлены в общую долевую собственность всей семьи. Сам по себе федеральный закон, регулирующий вопросы материнского капитала, никаких запретов, либо ограничений на продажу такого жилья не предусматривает.

Но помимо этого существует и гражданское законодательство, которое регулирует сами сделки с недвижимостью, в том числе, если собственниками являются несовершеннолетние дети, и семейное законодательство, которое защищает права несовершеннолетних. В первую очередь нас интересует статья 37 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с ней, родители не вправе распоряжаться имуществом детей, без предварительного согласия органов опеки и попечительства, а если ребенку уже больше 14 лет, то без его согласия тоже.

А федеральный закон «Об опеке и попечительстве» регулирует процедуру получения разрешения органов опеки на проведение сделки.

Таким образом, чтобы продать квартиру, купленную за материнский капитал, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Это в свою очередь даст согласие на проведение сделки, только при условии, что права детей нарушены, не будут. В настоящее время существует три легальных способа продать жилье, купленное на средства материнского капитала:

  1. Одновременно с продажей жилья, вы приобретаете другую квартиру, в которой будут выделены доли детям, площадью не меньшей, чем в предыдущей. Для того, чтобы получить согласие необходимо будет предоставить предварительный договор купли-продажи новой квартиры, в котором будет указано, что она находится в общей долевой собственности и собственниками являются, в том числе и дети;
  2. Второй способ, предлагаемый самой опекой, предполагает перед продажей, разместить на счетах, открытых на имя детей, денежные средства, эквивалентные стоимости их долей, в той квартире, которую они продают. Чтобы узнать какую именно сумму надо положить в банк, необходимо провести оценку стоимости долей. Результат оценки (справка) должен быть предоставлен органам опеки для получения разрешения;
  3. По общему правилу, чтобы права детей нарушены не были, площадь долей детей, в приобретаемом жилье, должна быть не меньше, чем в квартире, которая была куплена за материнский капитал. Но от этого правила можно отступить. Юристы предлагают пригласить оценщика и установить стоимость долей детей. После чего подобрать жилье, в котором доли детей по стоимости будут аналогичны, но при этом отличаться площадью в меньшую сторону. Затем надо предоставить обе справки в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Алименты на содержание бывшей жены

Процедура продажи выглядит следующим образом:

  1. Подбираете покупателя на свою квартиру, заключаете с ним предварительный договор;
  2. Находите оптимальный вариант нового жилья для себя;
  3. Заключаете предварительный договор купли-продажи. Обязательно указываете в нем, что детям будут выделены доли, площадь которых не меньше чем в продаваемой вами квартире;
  4. Имея на руках два предварительных договора купли-продажи недвижимости, обращаетесь в органы опеки и попечительства с заявлением о получении разрешения на проведение сделки. Заявление рассматривается в течение двух недель, после чего принимается решение о выдаче разрешение, либо об отказе в выдаче;
  5. С разрешением от опеки, заключаете оба договора купли-продажи, передаете деньги и регистрируете сделки с недвижимостью в Росреестре, при этом, при продаже квартиры, обязательно предоставляете разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Без них сделку просто не зарегистрируют.

После всех этих шагов, квартира, купленная за материнский капитал – продана, а вы являетесь полноценным собственником нового жилья.

Можно ли продать квартиру не покупая другую?

Родители, увидев подобную процедуру, обычно спрашивают – а обязательно ли покупать новое жилье, или выделять в нем доли? Ведь можно, допустим, прописать детей у бабушки, и выделить им там доли. Проведение подобной сделки с точки зрения опеки и попечительства, является незаконным, и нарушает права несовершеннолетних.

Если вы все-таки решились продать жилье, и не покупать новое, то следует быть готовым к последствиям. Так в случае выявления подобной сделки, она будет признана в судебном порядке недействительной.

Соответственно Вы будете обязаны вернуть покупателю все денежные средства, а он Вам приобретенное жилье. Кроме того, при выявлении факта, что жилье покупалось на материнский капитал, Вас обяжут возместить Пенсионному фонду всю сумму материнского капитала.

В случае если доли детям в новой квартире выделены не были, последствия для семьи будут аналогичными.

Если у Вас ещё остались неразрешенные вопросы, о продаже жилья, купленного за материнский капитал, Вы можете обратиться в компанию «Ордин и К». Наши специалисты подготовят для Вас подробную инструкцию по процедуре и помогут получить разрешение на проведение сделки в органах опеки и попечительства.

Все ещё остались вопросы? Позвоните по номеру (921)231-97-78 и наш менеджер БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Источник: https://promakapital.ru/chastnye-sluchai/prodat-kvartiru-kuplennuu-na-materinskii-kapital.html

Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал: сроки, участие органов опеки

можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

С появлением возможности приобретать жилые дома с помощью материнского капитала, многие продавцы недвижимости, в том числе и сами покупатели, стали интересоваться одним и тем же вопросом – как оформить договор купли-продажи?

Через банк

Продавец дома имеет полное право совершать сделки по продаже своей недвижимости под материнский капитал.

Если говорить о продаже через банк, то здесь алгоритм продажи следующий:

Покупатель обращаются в банк и составляет договор купли-продажи дома с обязательным указанием в нем – “под материнский капитал”.

  1. После этого покупатель предоставляет продавцу первоначальный взнос – обсуждается размер в индивидуальном порядке.
  2. После этого покупатель обращается в банк, который готов предоставить ипотеку под материнский капитал на покупку жилья (тот банк, где было взято договор).
  3. Составляется договор об ипотечном кредитовании.
  4. Продавцу перечисляются средства на его указанный банковский счет.

Через Пенсионный фонд

Если говорить о продаже через Пенсионный фонд, то здесь алгоритм заключается в следующем:

Продавец и покупатель обращают к нотариусу и составляют договор купли-продажи.

  1. Покупатель производит первоначальный взнос продавцу за дом.
  2. После этого покупатель обращается с договором купли-продажи в Пенсионный Фонд и пишет соответствующее заявление.
  3. Сотрудники Пенсионного фонда рассматривают обращение.
  4. В случае положительного ответа продавец получает на свой банковский счет оставшуюся сумму средств.

Преимущества и недостатки процедуры

Если говорить о преимуществах, то их лучше объединить в одно целое, а именно:

  • возможность совершения выгодной сделки для продавца;
  • возможность владельцам мат. капитала приобрести недвижимость, если у них нет достаточной суммы наличкой.

О недостатках:

  • не каждый продавец согласится пойти на встречу и ждать зачисления своих средств;
  • не надежность. Любой из способов несет за собой риски отказа со стороны банка либо ПФ в перечислении средств материнского капитала продавцу.
  • Будем откровенны, на такие способы продажи недвижимости могут пойти только родственники либо же хорошие знакомые, которые уверенны в добропорядочности покупателей и что деньги будут получены в полном объеме.
  • Хотелось бы отметить, что в случае покупки через Пенсионный Фонд необходимо уведомить продавца о том, что оставшуюся сумму долга ему придется ожидать порядка 2 месяцев – именно столько необходимо сотрудникам ПФ для принятия своего решения и перевода средств на указанные банковские реквизиты.

Если речь идет о покупке через банк, то деньги продавец получает сразу в тот момент, как будет подписан договор об ипотечном кредитовании между покупателем и банковским учреждением.

  • В среднем, при оформлении сделки через банк, период ожидания средств составляет порядка 2 недель.

Так все-таки – какой способ лучше?

Здесь нужно отталкиваться от того, за какую сумму приобретается дом. Если, к примеру, его стоимость не больше миллиона рублей – например, дом покупается в сельской местности, то наверное лучше сделку проводить через ПФ. В этом случае, 600 тысяч нужно заплатить из личных сбережений, а остаток переведет ПФ.

Если стоимость дома больше 1 миллиона рублей – разумеется, сделку нужно оформлять через банк с помощью ипотечного кредитования.

Риски, которым подвержен продавец жилья

Если покупатель собирается приобрести жилую недвижимость за счет материнского капитала, рисков может и не быть при следующих условиях:

материнский капитал включает в себя денежные средства в полном объеме. Это связано с тем, что средства из материнского капитала могут быть расходованы в частичном объеме и банально их может не хватить для расчета.

По этой причине, желательно чтобы продавец и сам покупатель обратились совместно в Пенсионный Фонд по факту уточнения информации о сумме средств на материнском капитале.

Можно пойти и другим путем – запросить свежую выписку с самого лицевого счета у покупателя о наличии денежных средств на этом капитале. Эта справка предоставляется в течение 5 календарных дней.

  • покупаемая жилая недвижимость полностью соответствует требованиям Пенсионного Фонда: дом расположен на территории какого-либо населенного пункта, и полностью пригоден для жизни в нем с первого дня;
  • покупатели в лице родителей оформили обязательство (при этом нотариально его заверили) о выделении равных долей для своих детей, если они не будут оговорены в соглашении купли-продажи;
  • если покупателями будет подано соответствующее заявление в Пенсионный Фонд о переводе денежных средств (чем быстрей будет подано заявление, тем быстрей продавец получить свои денежные средства за дом);
  • в соглашении о купли-продажи будет правильно указаны банковские реквизиты продавца, по которым необходимо будет произвести перевод за приобретение жилого дома.

Как показывает практика во многих случаях наибольшие неудобства продавцам доставляют именно те покупатели, которые являются безответственными. Покупатели, которым удалось подписать договор купли-продажи, в дальнейшем не спешат обращаться в банк либо в ПФ за скорейшим переводом средств.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Алименты на беременную жену

По этой причине лучшим вариантом станет прописать в данном договоре пункт, который предусматривает штрафные санкции либо же штрафную пеню в том случае, если деньги не будут переведены в течение первых нескольких месяцев с момента подписания договора.

Если учитывать все эти нюансы, риски можно существенно минимизировать либо же вовсе избежать.

Через ПФ

Скачать образец договора купли-продажи.

Если же процедура продажи будет осуществляться непосредственно через Пенсионный Фонд, договор купли-продажи составляется именно в нотариальной компании на общих основаниях.

По большому счету в него входят все те же пункты, какие были указанны выше.

Пакет документов

Для того чтобы Пенсионный Фонд дал свое согласие на приобретение жилого дома под материнский капитал, продавец и покупатель должны предоставить такую документацию:

  • заявление определенной формы о требовании предоставить возможность перевести средства в счет оплаты дома (образец берется в самом ПФ) – заполняется покупателем;
  • СНИЛС;
  • сертификат, который подтверждает наличие материнского капитала;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • договор купли-продажи;
  • обязательство владельца сертификата об оформлении долевой собственности на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей.

В свою очередь продавец должен предоставить:

банковские реквизиты для перевода денежных средств;

  • справку о сумме оставшейся задолженности (можно оформить у нотариуса);
  • документ, который подтверждает личность продавца.

В ситуации с предоставлением документов в банк немного сложней. Если быть более точным, то здесь перечень документов для обеих сторон идентичный как для Пенсионного Фонда, но есть небольшое дополнение.

Таким образом, покупателю, дополнительно нужно будет представить:

  • справку о составе семьи;
  • залоговое имущество;
  • справку о средней заработной плате;
  • справку о наличии официального трудоустройства.

По требованию сотрудников банка, этот перечень документов может быть расширен в индивидуальном порядке, в зависимости от должности на рабочем месте, родственных связей с продавцом или от уровня средней заработной платы.

Порядок расчета

Покупатель и продавец вправе самостоятельно выбрать порядок расчета за приобретаемый дом.

Но при этом все-таки есть некоторые особенности. В частности речь идет о таких нюансах:

  • если покупка будет осуществляться непосредственно через ПФ, то материальный капитал будет использован в качестве оплаты оставшейся суммы долга;
  • если дом покупается через банк, изначально также оплачивается первоначальный взнос продавцу, а остаток переводиться ипотечным кредитом, который оформит покупатель.
  1. Как видно порядок оплаты по договору может быть разнообразный и здесь все напрямую зависит от того, как договорятся между собой покупатель и продавец.
  2. Как показывает практика, на сегодня пользуется популярность оформление договора купли-продажи жилого дома именно через банк, поскольку в этом случае продавец может быстро получить свои денежные средства.

Источник: https://istra-edu.ru/imushhestvo/mozhno-li-prodat-dom-kuplennyj-za-materinskij-kapital-sroki-uchastie-organov-opeki.html

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую  молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата.

Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

Кадастровая стоимость квартиры

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки  для получения ответа.

Внимание! Чтобы не оказаться должным, следует прописать в договоре, что предполагаемые покупатель и продавец не будут требовать денежной компенсации в случае отказа органов опеки.

  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Внимание! Органы опеки имеют право проверить состояние предполагаемых жилищных условий. При неудовлетворении соответственных условий для детей, предполагаемая  сделка может не состояться.

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Важно! Если рискнуть обойти службу опеки и заключить договор купли-продажи без разрешающих документов – сделка рано или поздно будет аннулирована.

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек  не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант  продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Алименты с ип на вмененке

Внимание! Это возможно, если в договоре между владельцем и банком не прописаны ограничения на этот счёт. Чаще всего они есть и  действительны первые пару лет.

Продавец  и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже  цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант –  в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как  все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют,  является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок.  Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Оформление доверенности на право продажи квартиры

Риски для покупателей недвижимости, приобретённой  с помощью семейного сертификата

К сожалению, несмотря на скрупулёзность условий продажи квартиры, купленной на материнский капитал, не все продавцы-родители остаются исполнительными после подписания бумаг.

  1. Первая опасность. По законам РФ, если родители не соблюдают предписаний договора и дети проживают в ненадлежащих условиях, сделка может быть аннулирована в любой момент до совершеннолетия ребёнка (детей).
  2. Вторая опасность. Если условия договора не выполнялись, но не фиксировались ни в одной службе, то после совершеннолетия ребёнок имеет право в течение трёх лет подать в суд на расторжение сделки в связи с той или иной причиной (например, родители не обеспечили его обещанной долей).

В обеих ситуациях покупатель пострадает одинаково. Ему придётся отдать недвижимость обратно владельцам в исходном виде. Только цена будет гораздо меньше первоначальной (из-за инфляции, увеличения налогов, и преднамеренного занижения реальной стоимости жилья). Судебный процесс займёт не малый кусок времени, в течение которого квартира будет опечатана. Поэтому как минимум, на это время нужно жильё.

Нужно быть крайне осторожным при заключении такого рода сделок.

Как ускорить продажу квартиры?

Спешка в проведении  формальностей для продажи квартиры, купленной на материнский капитал, у каждого оправдана по-своему. Кипа бумаг, много инстанций, куча манипуляций, – всё это крайне неприятный и долгий процесс.

Для ускорения решения этих проблем есть несколько хитростей:

  • оформлять бумаги на продажу имеющегося жилья и покупку будущего лучше одновременно. Разрешение органов опеки можно получить быстро и легко;
  • если серьёзно отнестись к вопросу, и следовать всем правилам подачи и передачи документов, это также даст возможность ускорить продажу;
  • лучше взять в помощники риелтора (также уменьшит риск мошенничества);
  • заранее оговаривать все нюансы с предполагаемым покупателем;
  • следует заранее посоветоваться с органами опеки, чтобы быть уверенным в их согласии на сделку.

Важно! В случае, если предложенная на продажу квартира куплена прежним владельцем менее 3 лет назад, и её стоимость более 1 млн рублей, налог на её покупку будет очень высоким поэтому если есть время, лучше подождать.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?

Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, можно продать. При этом необходимо соблюсти ряд условий. Они связаны с обеспечением прав несовершеннолетних собственников продаваемого жилья:

  • каждый ребенок должен сохранить право собственности на долю жилья или получить соответствующую материальную компенсацию;
  • новое жилье должно быть не хуже предыдущего и соответствовать действующим санитарным нормам.

Нарушением имущественных прав ребенка считается покупка квартиры в рассрочку или ипотеку, если предыдущая была в полноценной собственности. Срок принятия решения – до 2 недель. Срок действия документа – 3 месяца. Если за это время вы не продадите квартиру, придется получать новое разрешение на сделку.

Если перечисленные условия не соблюдены, разрешения на сделку не дадут. Их исполнение по закону контролируют органы опеки и попечительства. Если сделка проведена без их разрешения, они вправе обратиться в суд.

Как продать квартиру, если вложен материнский капитал: документы и нюансы

Перед сделкой нужно получить разрешение региональных органов опеки и попечительства. Для этого нужно подать комплект документов:

  • соответствующее заявление от родителей или опекунов;
  • согласие детей старше 10 лет;
  • технические паспорта обеих квартир – той, которую продаете, и которую покупаете;
  • паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей;
  • свидетельства о браке (разводе);
  • акт оценочной стоимости продаваемой квартиры;
  • свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру либо выписку из ЕГРН;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • выписку из домовой книги;
  • акт приема-передачи;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если вы не подобрали еще новую квартиру, понадобятся документальные гарантии соблюдения имущественных прав несовершеннолетних собственников, например выписка из банка об открытии банковского счета на имя ребенка, на который будет перечислена соответствующая сумма от продажи недвижимости. Вы также можете предоставить документы на другое жилье, в котором ребенку выделена доля. Если вы продаете квартиру, потому что ребенку требуется дорогостоящее лечение или обучение, также понадобятся подтверждающие это документы.

Органы опеки и попечительства могут запросить данные о близости школы, спортивных площадок и стадионов, парков и скверов, транспортной инфраструктуры. Если вы переезжаете в другой город, понадобятся документы, обосновывающие этот шаг, – новая работа родителей, медицинские показания, обучение.

При оформлении купчей необходимо включить ребенка в список собственников. После совершения сделки в органы опеки необходимо передать:

  • копию договора купли-продажи;
  • справку о регистрации ребенка по новому месту жительства.

Если вместо квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, вы хотите купить жилье в строящейся новостройке, то детей вместе с хотя бы одним из родителей придется временно прописать у дедушек и бабушек. В противном случае органы опеки и попечительства не дадут разрешения на сделку.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?

Если квартира с привлечением средств маткапитала куплена в ипотеку, то, помимо разрешения на продажу от органов опеки и попечительства, необходимо разрешение банка. Чтобы его получить, родители должны предоставить кредитору нотариальное обязательство выделить всем имеющимся детям-собственникам доли в квартире после снятия банковского обременения.

Возможен второй вариант – погасить кредит в банке, например задатком от покупателя, и снять обременение для продажи.

Если при продаже квартиры, приобретенной за средства материнского каптала, родители нарушат имущественные интересы ребенка, их могут привлечь к административной ответственности. Ребенок, достигнув совершеннолетия, может оспорить продажу квартиры в суде, и сделку признают недействительной.

Источник: https://www.6543210.ru/info/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Блог честного юриста