Викуп (приватизація) об'єкта оренди

Стаття 289. Викуп (приватизація) об'єкта оренди
1. Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено догово­ром оренди.
2. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майно­вого комплексу) визначаються відповідно до закону.
3. Орендар має право у будь-який час відмовитися від здійснення передбаченого в договорі права на викуп об'єкта оренди.
4. Приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у ви­падках і порядку, передбачених законом.
1. Частина 1 коментованої статті встановлює право орендаря на викуп об'єкта оренди, про­те ставить його у залежність від того, чи передбачено таке право умовами договору (оренда з викупом).
Слід зазначити, що оренда з викупом на початку трансформування відносин власності в Україні була чи не найпоширенішим способом приватизації об'єктів малої приватизації. Статтею 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що орендар має право на викуп орендованого майна відповідно до чинного законодавства з питань приватизації, а Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 15 вересня 1995 р. оренду державного майна з вику­пом було, по-суті, скасовано.
2. Умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до Державної програми приватизації на 2000—2002 ро­ки (діє до затвердження чергової Державної програми приватизації), згідно з якою у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо ним, за згодою орендодав­ця, здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна вартістю не менш як 25 відсотків залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, спору­ди, приміщення, яке (поліпшення) неможливо відокремити від відповідного об'єкта без зав­дання останньому шкоди. (Вартість об'єкта приватизації у такому випадку визначається за допомогою експертної (незалежної) оцінки). Таке саме право одержує орендар у разі прий­няття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України (п. 51 Програми).
Як встановлено ст. 10 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підпри­ємств (малу приватизацію)», відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бю­летені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, пе­релік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, в якому зазначаються назва об'єкта приватизації та його місцезнаходження. Цей перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
Згідно із ст. 11 вказаного Закону викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які:
не продані на аукціоні, за конкурсом;
включені до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;
здані в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Викуп майна підприємств, зданих в оренду, проводиться з додержанням вимог, передба­чених чинним законодавством України про приватизацію.
Інформація про здійснення викупу об'єкта приватизації публікується в інформаційних бюлетенях органів приватизації, місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених орга­нами приватизації, протягом 15 календарних днів з дня укладення договору купівлі-продажу.
Ціна продажу об'єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається експерт­ним шляхом або способами, що враховують потенційну прибутковість, відповідно до мето­дики, затвердженої КМУ (за винятком об'єктів приватизації, розташованих у зоні гарантова­ного добровільного відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи).
Не допускається безоплатна передача у власність будівель (споруд, приміщень), крім ви­падків, передбачених чинним законодавством (ст. 12 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).
3. У разі коли державний орган приватизації звертається до орендаря з пропозицією при­ватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може запропонувати зазначене майно для продажу на конкурентних заса­
дах. При цьому договір оренди зберігає свою силу для нового власника. Продаж орендова­них нежилих приміщень, будівель та споруд незалежно від відомчого підпорядкування здій­снюється шляхом приватизації відповідно до законодавства України (п. 53 Державної програми приватизації).
4. Крім викупу зданих в оренду об'єктів малої приватизації, ч. 4 коментованої статті вста­новлює можливість приватизації зданих в оренду цілісних майнових комплексів, що не від­носяться до об'єктів малої приватизації.
Приватизація цілісних майнових комплексів здійснюється у випадках і порядку, передба­чених, зокрема, ст. 17 Закону «Про приватизацію державного та комунального майна», відпо­відно до якої приватизація зданих в оренду цілісних майнових комплексів державних підпри­ємств, організацій та їх структурних підрозділів, крім невеликих державних підприємств, здійснюється шляхом продажу належних державі акцій відкритих акціонерних товариств (да­лі — товариства), заснованих державними органами приватизації та орендарями.
Після затвердження плану приватизації засновники у десятиденний строк приймають рішення про створення товариства, затверджують його статут і в установленому порядку по­дають документи до місцевого органу виконавчої влади для державної реєстрації товари­ства. Плата за його реєстрацію не справляється. Рішення про створення товариства є уста­новчим договором.
При перетворенні орендного підприємства у відкрите акціонерне товариство його за­сновниками виступають: з боку держави — відповідний державний орган приватизації, а з боку орендаря — господарське товариство, створене орендарями.
До завершення продажу акцій, передбаченого планом розміщення акцій (планом привати­зації), і перших загальних зборів акціонерів приватизованого підприємства керівництво під­приємством покладається на адміністрацію орендного підприємства, що приватизується.
З моменту реєстрації товариства договір оренди вважається розірваним, діяльність під­приємства, створеного на базі орендованого майна, або будь-якого суб'єкта підприємниць­кої діяльності, який орендує майно, припиняється, товариство стає правонаступником прав і обов'язків орендаря.
До статутного фонду товариства вноситься державне майно, здане в оренду (за винятком майна, що не підлягає приватизації або щодо якого встановлено особливий порядок привати­зації), та майно, яке є власністю орендаря.
На вартість свого внеску орендар отримує акції створеного товариства.
Продаж акцій, що належать державі, здійснюється державними органами приватизації згідно із законодавством про приватизацію.
Члени організації орендарів, члени трудового колективу підприємства, створеного орен­дарем, а також колишні працівники об'єкта приватизації, які вийшли на пенсію, звільнені на підставі п. 1 ст. 40 КЗпП і не працюють з моменту звільнення на інших підприємствах, особи, які мають право відповідно до законодавства повернутися на попереднє місце роботи на цьо­му підприємстві, та інваліди, звільнені у зв'язку з каліцтвом або професійним захворюван­ням, мають право на придбання акцій за кошти відповідно до ст. 25 Закону "Про приватизацію державного та комунального майна".
Якщо вартість майна, яке вноситься орендарем (організацією орендарів або господарським товариством, створеним членами трудового колективу підприємства, що приватизується) до статутного фонду товариства, становить менше 25 відсотків його статутного фонду і з урахуванням вартості акцій, придбаних переліченими особами, не перевищує цього розміру, •вони мають право на додаткове придбання за кошти акцій, що перебувають у державній влас­ності, за їх номінальною вартістю у межах 25 відсотків статутного фонду товариства, але не більш суми у 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян на кожного члена орга­нізації орендарів (члена трудового колективу підприємства — засновника господарського то­вариства, яке є орендарем).
У разі відмови орендаря виступити засновником акціонерного товариства приватизація майна, зданого в оренду, здійснюється без його згоди в порядку, визначеному ст. 18 Закону «Про приватизацію державного та комунального майна». У цьому разі договір оренди збері­гає чинність для нового власника приватизованого майна.