Умови договору оренди

Стаття 284. Умови договору оренди
1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з ура­хуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з ура­хуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлен­ня орендованого майна та умови його повернення або викупу.
2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю. Умови договору орен­ди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укла­дення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.
3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання догово­ру оренди.
4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності за­яви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий са­мий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
1. Згідно з ч. 2 ст. 180 ГК істотними умовами будь-якого господарського договору є умо­ви, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.
Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, що мають юридичне значення, впливають на фор­мування і суть правовідносин, які виникають з цього договору. Господарський договір вва­жається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку і формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умов (ч. 2 ст. 180 ГК).
Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) визначається в догово­рі оренди відповідно до ст. 283 ГК та ч. 2 коментованої статті.
Щодо строку, на який укладається договір оренди, див. коментар до ч. 4 цієї статті.
Щодо орендної плати з урахуванням її індексації див. коментар до ст. 286.
Порядок використання амортизаційних відрахувань встановлено ч. З ст. 23 Закону Укра­їни «Про оренду державного та комунального майна». Амортизаційні відрахування на орен­довані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та зали­шає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно нараховують та залишають у своєму розпо­рядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування спрямовують­ся на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрут­ства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що по­гіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без за­подіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендо­давця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому витрачені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орен­дарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
Договором оренди може бути передбачено право орендаря на викуп об'єкта оренди. У та­кому разі в договорі мають бути визначені відповідно до закону умови викупу орендованого майна.
2. Методика оцінки об'єктів оренди передбачає особливості оцінки вартості: цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); неру­хомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нема­теріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством); майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації)
Оцінка майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі — підприємства), що передається в оренду, проводиться з урахуванням положень Закону Укра­їни «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Ме­тодики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою КМУ від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови від 2 січня 2003 р. № 3).
Важливе значення для забезпечення захисту майнових прав орендаря і збереження ста­більності його становища як сторони договору має положення коментованої частини, згідно з яким умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у ра­зі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують станови­ще орендаря.
3. На забезпечення стабільності правового статусу орендаря спрямована і ч. З коментова­ної статті, згідно з якою організаційні зміни у правовому становищі орендодавця у вигляді його реорганізації не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.
4. Якщо заяву про припинення чи зміну умов договору оренди подано стороною за дого­вором після закінчення строку, встановленого ч. 4 коментованої статті, але друга сторона не згодна припиняти чи змінювати умови договору, останній вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий строк. Якщо ж сторона, що направила таку заяву з порушен­ням місячного строку, наполягатиме на розірванні чи зміні умов договору оренди, спір під­лягає вирішенню у порядку, передбаченому ст. 11 ГПК.