Розрахунки за договором підряду на капітальне будівництво

Стаття 321. Розрахунки за договором підряду на капітальне будівництво
1. У договорі підряду на капітальне будівництво сторони визначають вартість робіт (ціну договору) або спосіб її визначення.
2. Вартість робіт за договором підряду (компенсація витрат підрядника та належна йому винагорода) може визначатися складанням приблизного або твердого коштори­су. Кошторис вважається твердим, якщо договором не передбачено інше. Зміни до твердого кошторису можуть бути внесені лише за погодженням сторін.
3. У разі виникнення потреби значно перевищити приблизний кошторис підрядник зобов'язаний своєчасно попередити про це замовника. Якщо підрядник не попередив замовника про перевищення кошторису, він зобов'язаний виконати роботу, не вимага­ючи відшкодування понесених додаткових витрат.
4. Підрядник не має права вимагати збільшення твердого кошторису, а замовник — його зменшення. У разі істотного зростання після укладення договору вартості матеріалів та устаткування, які мали бути надані підрядником, а також послуг, що надавалися йому третіми особами, підрядник має право вимагати збільшення встановленої вартості робіт, а у разі відмови замовника — розірвання договору в установленому порядку.
5. Якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної роботи або окре­мих її етапів, замовник зобов'язаний сплатити підряднику зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва, за умови, що робота виконана належним чи­ном і в погоджений строк або, за згодою замовника, — достроково.
6. Підрядник має право вимагати виплати йому авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором.
7. У разі необхідності консервації будівництва з незалежних від сторін обставин за­мовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкоду­вати йому пов'язані з консервацією витрати.
1. Договірна ціна (вартість обумовлених договором робіт) може визначатися по-різному: із зазначенням конкретної суми відповідно до складеного кошторису чи способу її визначен­ня (з врахуванням рівня коливання цін на ринку, в тому числі із встановленням граничного рівня перевищення кошторису).
2. Договірна ціна, що включає компенсації витрат підрядника та оплати (винагороди) виконання обумовлених договором робіт, визначається на підставі складеного кошторису (твердого чи орієнтовного/приблизного). Кошторис вважається твердим, якщо сторони в договорі не визначили іншого принципу формування договірної ціні. Твердий кошторис може бути змінений за погодженням сторін (на практиці це оформляється у формі додаткової уго­ди про зміну договірної ціни). Причини корегування договірної ціни, визначеної на підставі твердого кошторису, можуть бути різними: затримка виконання з вини тієї чи іншої сторони; знесення змін до проектно-кошторисної документації; необхідність виконання додаткових робіт; подовження строків виконання; інші обставини, передбачені в Загальних умовах (див.коментар до ст. 323).
3. У процесі виконання у підрядника може виникнути нагальна потреба у перевищенні кошторису (наприклад, для відновлення знищеної ураганом покрівлі об'єкта, без чого останній може зазнати значної шкоди через несприятливі метеоумови). У подібних випадках підрядник повинен своєчасно попередити замовника про необхідність проведення додаткових робіт, що спричинить значне перевищення кошторису. Виконання підрядником додаткових робіт на об'єкті без попередження замовника про перевищення кошторису не дає йому (підряднику) права вимагати відшкодування понесених додаткових витрат за рахунок замовника. Деталізація положень ч. З ст. 321 ГК міститься в Загальних умовах (див. коментар до ст 325 ГК).
4. Зміна (збільшення чи зменшення) твердого кошторису можлива лише за згодою сторін; жодна з них (ні замовник, ні підрядник) не мають права цього вимагати. Однак у результаті істотного «стрибка» чи «спаду» цін на матеріали, устаткування, послуги, що надавалися третіми особами, одна із сторін договору може опинитися у невигідному становищі. У коментованій статті передбачаються механізми захисту інтересів підрядника, який змушений оплатити матеріали, устаткування, а також послуги, що надавалися йому в процесі виконання договору третіми особами, за значно вищими, ніж передбачено кошторисом, цінами. Йому надається право вимагати від замовника збільшення встановленої вартості робіт, а у разі отримання негативної відповіді (або відсутності будь-якого реагування) замовника — вима­гати розірвання договору в установленому порядку (щодо порядку збільшення чи зменшен­ня твердого кошторису див. також коментар до ст. 323).
5. Особливості договору підряду на капітальне будівництво (значна вартість робіт і мате­ріальних ресурсів, що використовуються при виконанні будівельних і пов'язаних з ними ро­біт; значні строки дії договору; оплата виконання після його прийняття у встановленому по­рядку) зумовлюють і специфіку фінансування замовником такого будівництва. За усталеною практикою в останньому широко застосовується авансування (в межах 10—20 відсотків вар­тості робіт) з метою забезпечення підрядника необхідними коштами для початку обумовле­них договором робіт.
Традиційною є також наявність у більшості договорів положень про поетапне виконання (відповідно до затвердженого сторонами графіка) з наступною оплатою прийнятого виконан­ня. Після завершення всього комплексу обумовлених договором робіт об'єкт приймається в установленому порядку в експлуатацію і здійснюються остаточні розрахунки з підрядником. Саме подібні рекомендації містяться в Положенні про підрядні контракти у будівництві Ук­раїни, затвердженому науково-технічною радою Міністерства будівництва і архітектури Ук­раїни (протокол від 15 грудня 1993 р. № 9).
Якщо договором не передбачені ані авансування (попередня оплата виконаної роботи або окремих її етапів), ані поетапні виконання та оплата, замовник зобов'язаний сплатити під­ряднику обумовлену договором ціну після прийняття завершеного будівництвом об'єкта в експлуатацію в установленому порядку (з відповідною перевіркою дотримання встановле­них абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність» вимог, у тому числі щодо додержання діючих нормативів з питань санітарного і епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, а також архітектурних вимог).
Порядок прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію (далі — Порядок) затверджений постановою КМУ «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будів­ництвом об'єктів» від 22 вересня 2004 р.
У цій постанові розкривається основне її поняття — «порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів» (полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пуско­вих комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установ­леному порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проекту­вання).
Згідно із згаданим Порядком встановлюються особливості прийняття в експлуатацію пев­них об'єктів:
— із специфічними умовами експлуатації (особливості прийняття їх в експлуатацію ви­значаються відповідними міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади за погодженням з Мінрегіонбудом України (спеціально уповноважений орган у сфері капітального будівництва, що діє відповідно до Положення про нього, затвердженого постано­вою КМУ від 16 травня 2007 р. № 750);
— об'єкти виробничого призначення з кількістю робочих місць понад 50 або вартістю по­над 5 млн. грн., а також об'єкти житлово-громадського призначення III, IV і V категорій складності до пред'явлення їх державним приймальним комісіям попередньо приймаються робочими комісіями;
— закінчені будівництвом об'єкти, які розташовані на території іноземних держав і є власністю України (особливості прийняття їх в експлуатацію визначаються МЗС за пого­дженням з Мінрегіонбудом з урахуванням вимог законодавства держави місцезнаходжен­ня);
— якщо міжнародними договорами України встановлено інші правила, ніж ті, що міс­тяться у цьому Порядку, застосовуються правила міжнародних договорів України.
У разі прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію в два етапи (спочатку робочою комісією, а остаточно — державною приймальною комісією) утворюється робоча комісія (не пізніш як у п'ятиденний строк після отримання замовником письмового повідом­лення від генерального підрядника про закінчення будівництвом об'єкта з проханням утворити робочу комісію). До складу цієї комісії включаються представники генерального під­лідника, субпідрядної організації, генерального проектувальника (автор проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду, державного енергетичного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та інших органів, що здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об'єкта. Головою робочої комісії призначається представник замовника, який з набуттям цього статусу встановлює, за погодженням з генеральним підрядником, порядок роботи комісії.
Генеральний підрядник повинен надати робочій комісії:
1) перелік організацій, які брали участь у виконанні будівельно-монтажних робіт, із зазначенням видів виконуваних ними робіт, прізвищ та ініціалів відповідальних інженерно-технічних працівників;
2) комплект виробничої документації на виконані будівельно-монтажні роботи згідно переліком, визначеним нормативними документами, та виконавчу документацію;
3) документи, що свідчать про відповідність нормативним вимогам використаних матеріалів, конструкцій, виробів та обладнання;
4) результати досліджень якості питної води, ґрунту, атмосферного повітря залежно від конкретних умов будівництва.
Робоча комісія повинна перевірити відповідність: архітектурних і конструктивних рішень закінченого будівництвом об'єкта затвердженому проекту, санітарним, протипожежним, радіаційним та екологічним вимогам і нормам, а також вимогам з охорони праці, промислової
безпеки, нормативам щодо технічного стану електричних, теплових та тепловикористовувальних установок мереж та енергозбереження; виконаних будівельно-монтажних робіт — вимогам нормативної документації; результатів проведених індивідуальних і комплексних випробувань устаткування нормативним показникам; виробничої документації — нормативним вимогам.
За результатами проведеної перевірки робоча комісія визначає готовність закінченого будівництвом об'єкта до пред'явлення державній приймальній комісії, про що складає акт
встановленої форми, який підписується головою та членами робочої комісії. Виявлені на за­кінченому будівництвом об'єкті недоліки мають бути усунені у строки, визначені робочою комісією. Після їх усунення та підписання робочою комісією відповідного акта закінчений будівництвом об'єкт передається генеральним підрядником замовнику під охорону і зберігання.
Другий етап (у більшості випадків він є єдиними) — прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта державною приймальною комісією, порядок формування якої залежить від характеристик об'єкта (в тому числі його розташування) та залучення коштів відповідних бюджетів:
якщо об'єкти збудовано із залученням коштів державного бюджету в розмірі 30 млн. грн. і більше або із залученням іноземних кредитів під гарантію КМУ, а також у разі розташування об"єкта на території двох і більше областей (лінійні об'єкти, комплекси окремих споруд (будівель), що діють як єдине ціле, гідротехнічні, іригаційні системи, системи зв'язку, продуктопроводи тощо), — рішенням міністерства, іншого центрального органу виконавчої влади (відповідно до сфери управління), а в разі коли зазначені об'єкти розташовуються на території лише однієї області — обласною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією;
якщо об'єкти збудовано із залученням коштів республіканського бюджету Автономної Республіки Крим у розмірі ЗО млн. грн. і більше, — Радою міністрів Автономної Республіки Крим;
якщо об'єкти збудовано із залученням коштів державного бюджету або республіканського бюджету Автономної Республіки Крим у розмірі до ЗО млн. грн. або місцевих бюджетів, а також коштів інших джерел фінансування, — відповідно обласною та районною держадмі­ністрацією, виконавчим комітетом міської ради міста обласного значення;
у разі коли закінчений будівництвом об'єкт розташовано на території двох і більше райо­нів як єдине ціле, державну приймальну комісію утворює відповідно Рада міністрів Авто­номної Республіки Крим, обласна, Київська та Севастопольська міська держадміністрація.
До складу державної приймальної комісії включаються представники органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію, виконавчого комітету міс­цевої ради, на території якої розташовано закінчений будівництвом об'єкт, замовника, генерального підрядника, генерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного та державного пожежного нагляду.
У випадках, визначених законодавством, до складу державної приймальної комісії вклю­чаються також представники Мінприроди, Мінпраці, Держгірпромнагляду, Держенергонагляду, Держкоменергозбереження, Держатомрегулювання. Для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом автомобільних доріг, комплексів та об'єктів дорожнього сервісу до складу державної приймальної комісії включається представник державної автомобільної інспекції (включення до складу державної приймальної комісії представників інших органів, установ та організацій, не передбачених згаданим Порядком, забороняється).
Обов'язок ініціювати створення державної приймальної комісії покладається на замовни­ка: він зобов'язаний після надходження повідомлення генерального підрядника про закін­чення будівництвом об'єкта, а по об'єктах, які попередньо приймаються робочими комісіями, після підписання акта робочої комісії, звернутися протягом 5 днів до відповідного ор­гану виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування з пропозицією щодо утворення такої комісії. Орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування зобов'язаний про­тягом 10 днів після надходження звернення від замовника утворити державну приймальну комісію та встановити строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, який не повинен перевищувати 30 днів, а щодо об'єктів вартістю 30 млн. грн. і більше зазна­чений строк може бути продовжений, але не повинен перевищувати 60 днів.
Замовник також має підготувати акт про прийняття в експлуатацію закінченого будів­ництвом об'єкта для підписання членами державної приймальної комісії. Головою дер­жавної приймальної комісії (а саме він організовує та забезпечує виконання покладених на комісію завдань) призначається представник органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію. Члени комісії зобов'язані за викликом голови брати участь у її роботі, а також здійснювати свої повноваження як представники відповідних ор­ганів. Замовник, генеральний підрядник разом із генеральним проектувальником подають державній приймальній комісії проектну та виробничу документацію, пред'являють викона­ні будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання та документальне під­твердження відповідності виконаних робіт вихідним даним на проектування об'єкта.
Державна приймальна комісія має перевірити готовність об'єкта до експлуатації, в тому числі
1) відповідність виконаних на закінченому будівництвом об'єкті всіх робіт проектній до­кументації та державним нормам;
2) чи змонтоване і випробуване обладнання (а на об'єкті виробничого призначення, де встановлено технологічне обладнання, повинні бути проведені пусконалагоджувальні робо­ти згідно з технологічним регламентом, передбаченим проектом, створено безпечні умови для праці виробничого персоналу та перебування людей відповідно до вимог норматив­но-правових актів з охорони праці та промислової безпеки, пожежної безпеки, екологічних та санітарних норм).
За результатами роботи державної приймальної комісії складається акт про прийняття ; експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, який підлягає затвердженню у 15-денний строк органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив цю ко­місію, та реєструється в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка ви­дала дозвіл на виконання будівельних робіт. Не допускається затвердження акта про прий­няття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта за відсутності підписів окремих членів державної приймальної комісії. Члени державної приймальної комісії, які відмовилися підписати акт, зобов'язані у письмовій формі подати голові комісії та органу, який вони представляють, обґрунтування своєї відмови. Керівник зазначеного органу зобов'язаний взяти безпосередню участь у врегулюванні спірних питань і може підписати акт замість чле­на комісії, який відмовився від підпису.
Датою введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію цього об'єкта органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив комісію.
У разі неготовності об'єкта до експлуатації державна приймальна комісія складає відпо­відний акт з висновками та обґрунтуваннями. На підставі цього акта орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, що утворив комісію, надає замовнику рекомендації щодо усунення недоліків. Для прийняття в експлуатацію зазначеного об'єкта державна прий­мальна комісія може бути утворена повторно лише після усунення виявлених недоліків, але не раніше ніж через 30 днів після завершення роботи попередньої комісії.
Підписаний і затверджений акт державної приймальної комісії про прийняття в експлу­атацію закінченого будівництвом об'єкта є підставою для укладення договорів про поста­чання на цей об'єкт необхідних для його функціонування ресурсів води, газу, тепла та елек­троенергії і включення даних про цей об'єкт до державної статистичної звітності, а також для проведення остаточних розрахунків між замовником та підрядником за виконані остан­нім роботи.
6. Виплата підряднику авансу на його вимогу може мати місце лише за наявності відповідних положень у договорі підряду на капітальне будівництво. (Див. також коментар до ст. 323.)
7. Предметом договору підряду на капітальне будівництво можуть бути роботи, пов'язані з його консервацією. Остання може бути викликана різними чинниками: відсутністю коштів у замовника; недоцільністю завершення будівництва (через хибність техніко-економічних обгрунтувань); застосуванням застарілих проектних рішень, що не забезпечуватимуть рен­табельності об'єкта; істотним пошкодженням об'єкта в результаті стихійного лиха та з інших не залежних від сторін обставин. Приймаючи рішення про консервацію об'єкта, за­мовник зобов'язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкодувати йому пов'язані з консервацією витрати.
У разі якщо необхідність в консервації об'єкта виникла через винні дії третіх осіб, замов­ник може подати до них позов про відшкодування заподіяних йому збитків. (Див. також коментар до ст. 323).
Примітка. У ЦК відсутня спеціальна стаття, присвячена питанням розрахунків за дого­вором будівельного підряду, однак у загальних положеннях про підряд регулюються питан­ня щодо: ціни роботи (ст. 843); кошторису, на підставі якого визначається ціна, видів кошторисів (твердий та приблизний), умови та наслідки перевищення твердого кошторису (ст. 844); ощадливості підрядника та порядку використання отриманих у результаті цього заощаджень (порівняно з договірною ціною) (ст. 845); порядку оплати робіт (ст. 854).