Припинення договору оренди

Стаття 291. Припинення договору оренди
1. Одностороння відмова від договору оренди не допускається.
2. Договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.
3. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін до­говір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодек­сом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
4. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.
1. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 188 ГК, зміна та розірвання господар­ських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено за­коном або договором. Виходячи з цього ч. І коментованої статті містить заборону односторонньої відмови від договору оренди. Така відмова неможлива і на підставі ст. 782 ЦК, яка передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить пла­ту за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
2. Договір оренди припиняється з підстав, зазначених у ч. 2 коментованої статті, а саме у разі:
закінчення строку, на який його було укладено. Однак за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договір вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 4 ст. 284 ГК);
викупу (приватизації) об'єкта оренди. Викуп (приватизація) об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди, якщо вони здійснені орендарем або за його участю (див. ко­ментар до ст. 289 ГК), тобто орендар стає власником об'єкта оренди. Якщо ж орендар від­мовився виступити засновником акціонерного товариства, створюваного у процесі привати­зації орендованого ним майна, приватизація останнього здійснюється без його згоди і участі і договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна;
ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря. За загальним правилом, встановленим ст. 609 ЦК та ч. З ст. 205 ГК, зобов'язання припиняється ліквідацією юридичної особи (борж­ника або кредитора), крім випадків, коли законом або іншими нормативно-правовими акта­ми виконання зобов'язання ліквідованої юридичної особи покладається на іншу таку особу. Припинення договору оренди згідно з ч. 2 коментованої статті може мати місце лише в разі ліквідації суб'єкта господарювання — орендаря. Ліквідація орендодавця не може бути під­ставою для припинення договору оренди, оскільки виконання його функцій і зобов'язань за договором оренди покладається на інші органи або інших суб'єктів господарювання;
загибелі (знищення) об'єкта оренди.
3. Частина 3 встановлює два способи розірвання договору оренди, наслідком застосуван­ня яких є припинення господарського зобов'язання (ст. 202 ГК).
По-перше, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. Відповідно до ст. 188 ГК розірвання господарських договорів за згодою сторін має відбуватися у порядку, вста­новленому її частинами 2—5.
По-друге, договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін. Підстави дострокового розірвання договору оренди такі самі, як передбачені ЦК підстави розірвання договору найму.
Згідно із ст. 783 ЦК наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
а) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
б) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
в) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
г) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок прове­дення такого ремонту був покладений на наймача.
Наймач відповідно до ст. 784 ЦК має право вимагати розірвання договору найму, якщо:
а) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
б) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі. Дострокове розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін також можливе у по­рядку, встановленому ст. 188 ГК.
4. ГК не встановлює правових наслідків припинення договору оренди, а відсилає до норм ЦК, що регулюють відносини найму.
Згідно із ст. 785 ЦК у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний негайно по­вернути орендодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий обумовлено у договорі.
Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення речі, орендодавець має право вима­гати від орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.