Оренда землі у сфері господарювання

Стаття 290. Оренда землі у сфері господарювання
1. Відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Зе­мельним кодексом України та іншими законами.
2. Оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідче­ного нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допуска­ється.
3. Розмір плати за користування земельною ділянкою, що є державною або комуналь­ною власністю, не може бути нижчим за встановлений відповідно до закону. Випадки звільнення від плати за користування земельною ділянкою або зменшення розміру пла­ти визначаються законом.
1. Оренда землі є одним із видів господарської діяльності. Однак, оскільки земельні відно­сини не є предметом регулювання ГК, коментована стаття містить відсилку до земельного законодавства, основним завданням якого є регулювання саме земельних відносин. До основних актів земельного законодавства, які регулюють відносини оренди землі, відносять­ся ЗК, а також Закон України «Про оренду землі» та постанова КМУ «Про затвердження По­рядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.
Закон «Про оренду землі» являє собою комплексний законодавчий акт, який детально ре­гулює всі види земельно-орендних відносин.
2. Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі становить засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орен­дареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. А в його ст. 13 договір оренди землі визначається як договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодав­ства. Отже, кваліфікаційними ознаками оренди землі є: наявність договору між орендодав­цем і орендарем; передача орендареві прав володіння і користування земельною ділянкою; платність володіння і користування землею (у формі орендної плати); строковість володіння і користування земельною ділянкою. Відсутність хоча б однієї із зазначених ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфікувати їх як земельно-орендні відносини та застосовувати до них норми законодавства про оренду землі.
Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі та підписується відпо­відними особами з обох сторін. Законом України «Про оренду землі» встановлені чіткі вимо­ги щодо змісту договорів оренди землі, які є істотними умовами цього виду договорів. У до­говорі оренди землі обов'язково повинні бути передбачені такі умови:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки) Місце розташування земельної ділянки позначається поштовою адресою, а в разі її відсутності (наприклад за ме­жами населених пунктів) — зазначенням належності ділянки до земель сільськогосподар­ського чи іншого підприємства або іншої особи. Розмір земельної ділянки визначається в гектарах;
2) строк дії договору оренди. Строк дії договору оренди земельної ділянки визначається орендарем і орендодавцем, але не може перевищувати 50 років;
3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки та порядок внесення і пе­регляду, відповідальність за несплату). За загальним правилом, орендна плата може вста­новлюватися у таких формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частинок продукції, одержуваної з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Крім цього, сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазна­чених форм або визначити інші форми плати. Законом «Про оренду землі» визначено випад­ки, коли одна із сторін має право вимагати зміни розміру встановленої у договорі орендне: плати. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках коли стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орен­даря. І навпаки, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не перед­
бачено умовами договору. При настанні вищезазначених випадків сторони або вносять до­повнення до договору оренди землі, або укладають новий договір;
4) цільове призначення, умови використання і збереження стану об'єкта оренди. Цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб, ви­значене у державних актах на право власності на землю, виданих таким особам. А цільове призначення земельних ділянок, що перебувають у державній чи комунальній власності, ви­значається у рішеннях відповідно органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування про надання таких ділянок в оренду. Визначене у державному акті чи рішен­ні відповідного органу влади цільове призначення земельної ділянки не може бути змінене сторонами договору оренди землі. Однак, воно може бути конкретизоване в договорі. На­приклад, якщо згідно з державним актом на право власності на землю цільовим призначен­ням земельної ділянки є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то в дого­ворі оренди землі таке цільове призначення може бути конкретизоване (наприклад, для ведення фермерського господарства тощо);
5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. В якості умов повернення земельної ділянки орендодавцеві можуть бути визначені її стан, доля проведених орендарем поліп­шень земельної ділянки, сторона, якій належить право власності на побудовані на земельній ділянці будівлі, споруди тощо;
6) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. До обмежень щодо використання земельної ділянки відноситься наявність на ній охоронних зон, зон з особ­ливими умовами використання ділянки. До обтяжень належать знаходження ділянки у заставі, наявність земельного сервітуту тощо. Факт наявності чи відсутності обмежень і обтя­жень просто фіксується у договорі оренди землі;
7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або зни­щення об'єкта оренди чи його частини;
8) відповідальність сторін. У договорі оренди землі сторони мають визначити заходи їх відповідальності за невиконання умов договору.
Слід пам'ятати, що відсутність у договорі оренди землі однієї з зазначених істотних умов може послугувати підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Крім цього, за бажанням сторін у договорі оренди земель­ної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок ви­конання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинен­ня договору оренди, тощо).
Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.
Якщо договір оренди землі укладається на строк більше п'яти років, то обов'язковою умовою його чинності є нотаріальне посвідчення. Таке посвідчення здійснюється державни­ми або приватними нотаріусами за місцем розташування земельної ділянки. Згідно з Декре­том КМУ «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. за нотаріальне посвідчення договорів оренди землі стягується державне мито у розмірі 0,01 відсотка від грошової оцінки земель­ної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою КМУ. У разі відсутності гро­шової оцінки земель державне мито сплачується у розмірі одного відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
Підписаний орендодавцем і орендарем договір оренди землі посвідчується нотаріусом то­го нотаріального округу, на території якого розташована земельна ділянка, після чого пода­ється на державну реєстрацію. Державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з постановою КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди зем­лі» від 25 грудня 1998 р., вона проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, місь­кої ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Зазначеною постановою не визначено, яка з двох сторін має подати договір оренди на державну реєстрацію — орендодавець чи орендар. Це означає, що подання договору на державну реєстрацію може здійснити будь-яка із сторін за пого­дженням між ними. Аналіз практики укладення договорів оренди землі свідчить, що це краще робити орендареві, тобто юридичній особі, яка збирається використовувати орендовані земельні ділянки.
Як встановлено постановою КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації до­говорів оренди землі», документи, необхідні для державної реєстрації договорів оренди зем­лі, надсилаються не безпосередньо виконавчому комітету відповідної ради, а відповідному місцевому органові земельних ресурсів. До таких органу відносяться: районні відділи зе­мельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів. Саме на ці органи покладено технічне забезпечення реєстрації договорів оренди землі.
Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів такі документи: а) заяву про державну реєстрацію договору оренди; б) договір оренди (у трьох примірниках); в) план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірни­ках); г) копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності громадянина-орендодавця.
Державний орган земельних ресурсів, до якого подані документи для державної реєстра­ції договорів оренди землі, зобов'язаний не пізніше 20 днів з моменту їх отримання пере­вірити подані документи на відповідність чинному законодавству і за результатами перевір­ки підготувати висновок про можливість державної реєстрації договору або обгрунтований висновок про відмову в такій реєстрації та передати реєстраційну справу виконавчому ко­мітету відповідної ради або Київській чи Севастопольській міській державній адміністрації (за місцем розташування земельної ділянки) для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гер­бовою печаткою та підписом голови відповідної ради чи Київської, Севастопольської місь­кої державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи.
На всіх примірниках договору оренди ставляться печатка та підпис. Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстра­ції договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів. Датою ре­єстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
Згідно з вищезгаданою постановою КМУ один зареєстрований примірник договору орен­ди має зберігатися у реєстраційній справі, яка передається до архіву державного органу зе­мельних ресурсів, другий передається орендареві, а третій — орендодавцю. Отже, кожна сторона договору оренди землі обов'язково повинна отримати один примірник договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію. Це дуже важливо. Адже у випадку виникнення між орендарем і орендодавцем спору щодо виконання договору оренди землі кожна із сторін зможе звернутися за захистом своїх прав до суду лише за наявності у неї при­мірника договору оренди землі з відміткою про його державну реєстрацію.
Якщо ж приймається рішення про відмову у державній реєстрації договору оренди землі, то це має бути здійснене не пізніше 10 днів з моменту подання державним органом земель­них ресурсів до виконавчого комітету відповідної ради чи Київської, Севастопольської міської державних адміністрацій обґрунтованого висновку про таку відмову. Зазначене рі­шення приймається головою відповідної ради або головою відповідної державної адміні­страції. До рішення має бути доданий обґрунтований висновок державного органу земель­них ресурсів про таку відмову. Рішення про відмову в державній реєстрації може бути оскаржене у судовому порядку.
3. За загальним правилом розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюють­ся за угодою сторін у договорі оренди.
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за пого­дженням сторін. Проте він не може бути меншим за розмір земельного податку, що визна­чається відповідно до Закону України «Про плату за землю».
Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сто­рін. Однак Закон «Про оренду землі» (ст. 23) встановив ряд винятків із цього правила.
По-перше, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у разі як­що стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
По-друге, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати у випадку вияв­лення недоліків орендованої земельної ділянки, що суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки і не були зазначені орендодавцем у договорі.
По-третє, орендар має право вимагати зменшення орендної плати у випадках, коли стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.
По-четверте, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не перед­бачено умовами договору.
У разі коли одна із сторін у вищезгаданих випадках заперечує проти внесення до договору оренди землі змін, такі зміни вносяться за рішенням суду.