Ликвидация БТИ: шаг к оптимизации процесса регистрации имущественных прав или бесполезная волокита?

Ликвидация БТИ: шаг к оптимизации процесса регистрации имущественных прав или бесполезная волокита?

Новый  Закон Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» специально уполномоченным органом исполнительной власти, осуществляющим госрегистрацию имущественных прав, называет Минюст. Закон вступил в силу 1 января текущего года и, помимо прочего, предполагает наличие предписаний о необходимости создания Госреестра прав на недвижимое имущество. В реестре будет собрана вся информация о правах и отягощениях на имущество, об объектах имущества, о субъектах права, о документах, на основании которых была осуществлена обязательная госрегистрация, являющаяся условием для получения прав на недвижимое имущество. Причем, первичную регистрацию, осуществляемую при оформлении прав на недвижимость в новостройках и новообразованных земельных участках, будут осуществлять органы госрегистрации, а вторичную (при переходе права собственности на недвижимое имущество) — частные и государственные нотариусы. 

Несовершенства закона или нежелание уходить от старой системы?

Как предполагалось ранее, основной целью принятие данного закона была ликвидация коррупции и бюрократической волокиты в стенах БТИ. Созданный   орган, работающий по принципу «единого окна», в значительной степени должен облегчить и ускорить процедуру  регистрации прав и отягощений на недвижимое имущество. Однако, нововведения были самым негативным образом встречены и раскритикованы не только сотрудниками БТИ, но и самими нотариусами. Понять последних можно, ведь, по сути, они наделяются полномочиями на регистрацию прав на недвижимое имущество, а сам архив БТИ, в котором собрана вся оценочная, учетно-техническая и правоустанавливающая информация за последние 9 лет не обобщена в единый электронный ресурс. Причем, в ближайшее время никто и не планировал этого делать, так как само законодательство на этот счет ничего не предполагает.  Вполне объясним страх совершить ошибку в учетных записях или потерять отдельные данные при изучении или перемещении архивных данных. Поскольку не доскональна и сама система  защиты персональных данных, отображаемых в реестре, это может способствовать ее самопроизвольному изменению или совершению мошеннических действий. Помогает «развязать руки» мошенникам и отсутствие требований относительно проведения технической инвентаризации  перед заключением договоров об отчуждении недвижимого имущества. Таким образом под видом одного объекта, демонстрируемого потенциальному покупателю, продают совершенно другой, или узаконивают права на самопроизвольную реконструкцию помещений.

Помимо прочего, никто не может оценить квалификацию и соответствие кадров занимаемым должностям в органах государственной регистрации, которых набирает Министерство юстиции. Высказываются большие сомнения относительно добросовестности сотрудников органов госрегистрации, ведь, по сути, эти «перекочевавшие» кадры из БТИ, коррумпированность и хамство которых и был призван побороть данный закон.

Положительные стороны

А теперь давайте попробуем разобраться, настолько ли плох закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество или отмена БТИ — это, все-таки вынужденная мера? Во-первых, сразу хотелось бы сказать о том, что закон предполагает широкие возможности для маневров на отечественном правовом поле. И это не только «темные схемы», но и масса положительных моментов, которые уже успели заметить и оценить люди, не далекие от юриспруденции. Закон определяет недвижимое имущество, не иначе как земельные участки или объекты, перемещение которых невозможно без процедуры их обесценивания или изменения предназначения. Под термином «отягощение» подразумевается запрет на распоряжение и использование недвижимого имущества, который устанавливается самим законом или актами уполномоченных органов госвласти. К тому же подробный анализ закона предполагает, что сам факт отягощения не связан с процедурой регистрации, а следует за самим имуществом, независимо от факта смены владельца. Попросту говоря, отягощенное чем-либо право собственника переходит к новому владельцу в непогашенном объеме. Также отягощения не могут быть отменены, если произошла смена владельца, не имеющего права собственности, если требования погашения отягощений не были удовлетворены.

Как бы не относились к закону граждане Украины, документ принят и, более того, вступил в законную силу. Сейчас дело остается за малым — его адаптации к ситуации, сложившейся на данный момент на рынке недвижимости. Так как упрощена сама процедура регистрации права собственности, желающие продать или купить объект недвижимости сегодня не должны обивать стены БТИ, получая выписку из реестра прав собственности, проводить обязательную процедуру инвентаризации, идти к нотариусу и снова возвращаться в БТИ. Они  могут прямиком отправляться к нотариусу, оформляя сделку по упрощенной схеме. Дело остается только за Укргосреестром, который, как уже было сказано ранее, работает по принципу единого окна, и принимает документы на землю и расположенный на ней объект недвижимости. После этого необходимо вернуться через назначенное  время за своим законным правом — правом собственника.

Список документов, необходимых для проведения госрегистрации:

1. заявление установленного образца
2. копия паспорта (или другого документа, удостоверяющего личность)
3. квитанция о внесении оплаты  за предоставление выдержки из Госреестра
4. копия идентификационного кода (кроме случаев, когда лицо добровольно отказывается от него по причине своих религиозных убеждений — об этом свидетельствует специальная отметка в паспорте)
5. квитанция об оплате госпошлины (если лицо не освобождено от ее оплаты)
6. договор купли-продажи, дарения,свидетельство, решение суда или любой другой документ, подтверждающий  возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество.
  Основанием для отказа в приеме заявления может стать только отсутствие оригиналов документов 3 и 5. Причем, отказать в приеме заявления можно даже при условии наличия их копий. Подача неполного пакета документов существенно затягивает процедуру государственной регистрации недвижимого имущества.

Покупатель, держи «ухо востро»!

Поскольку мы уже упоминали о том, что по причине отмены обязательной технической инвентаризации образовывается масса ниш для «прокручивания» мошеннических схем на вторичном рынке недвижимости, хотелось бы на этом моменте остановится поподробнее. Дело в том, что любая сделка купли-продажи  фактически приравнивается для покупателя с приобретением «кота в мешке». Ликвидация БТИ фактически развязывает руки тем, кто под видом одного объекта недвижимости фактически пытается продать совершенно другой. Проще говоря, покупая трехкомнатную квартиру в центре города с хорошим ремонтом и отсутствием коммунальных долгов, на самом деле покупатель может приобрести «разбитую однушку» где-то на выселках. Примерно также можно продать и объект недвижимости, в котором самовольно была проведена перепланировка. Продавец может предложить покупателю с целью избежания уплаты большого налога указать в договоре купли-продажи сумму, существенно отличающуюся (в меньшую сторону) от той, которую покупатель готов заплатить реально. Затем дело остается за малым. Обратиться в суд с заявлением признать сделку недействительной по причине технического несоответствия объекта недвижимости заявленным требованиям. И тогда покупатель может рассчитывать на возврат лишь тех денег, которые были указаны в договоре купли-продажи, а не были отданы по факту. Также можно продать недвижимое имущество, отягощенное различными обязательствами (долгами или предписаниями о наложении ареста). В группу риска фактически попадает каждый человек, несмотря на отсутствие всяческих намерений продавать, покупать или дарить имущество. Их имущество мошенники могут продать по поддельным документам и тогда человек практически оказывается на улице. К сожалению, ни юристы, ни нотариусы, ни представители правоохранительных органов не могут отрицать факта заключения сделок, связанных с незаконным завладением чужим имуществом. Система права не совершенна, но по большей части причина подобных несчастий связана с самими гражданами.

Поскольку оформление госрегистрации права владения объектом недвижимости — процедура ответственная и серьезная, ее участникам необходимо проявить максимальную бдительность. Особенному риску подвергается покупатель, поэтому не стоит верить в сомнительные предложения приобрести объект недвижимости, стоимость которого явно занижена. В основном, продавец такую «щедрость» объясняет острой нехваткой средств и потребностью получить хоть какие-то деньги. Нельзя верить и обещаниям продавца передать в собственность покупателю какие-либо дополнительные бонусы в виде других объектов недвижимости и т. д. Как указывалось ранее, нельзя в договоре с целью занижения размера налогов и госпошлины указывать меньшую сумму сделки, так как это может привести к тому, что покупатель может пострадать от распространенной мошеннической схемы. Не стоит доверять посреднику, который под различными предлогами переносит встречи с собственником продаваемого объекта. Обманутым нередко может оказаться и продавец недвижимого имущества, поэтому ни в коем случае не отдавайте раньше времени потенциальному покупателю никаких документов на имущество, а также откажитесь от совершения каких-либо сделок с лицами, не вызывающими у вас доверия.