Строительство на сельскохозяйственных землях: миф или реальность

Строительство на сельскохозяйственных землях: миф или реальность

Не секрет, что сегодня чрезвычайный спрос имеют земельные участки как способ вложения средства, ведь такой вклад самый надёжный. Наиболее популярными являются земельные участки для строительства.

Тем не менее, такие участки занимают незначительный сегмент рынка земли в Украине, а стоят иногда намного больше, чем земельные участки с другим целевым назначением. В то же время земельные участки сельскохозяйственного назначения, на которые фактически запрещено строительство, продаются в обход моратория за небольшие средства. Отсюда возникает актуальный вопрос:

возможное ли законное строительство на землях сельскохозяйственного назначения? Исследовав законодательство, приходим к выводу, что это возможно, однако существуют определенные "но" Как известно, земли Украины делятся на определенные категории за основным целевым назначением. Нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земель согласно Земельному кодексу Украины является основанием для привлечения к ответственности нарушителя, признание недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передачу) земельных участков гражданам и юридическим лицам; признание недействительными соглашений относительно земельных участков и даже отказа в государственной регистрации земельных участков или признание регистрации недействительной.

Законом Украины "О государственном бюджете на 2008 год" внесено изменения в Земельный Кодекс Украины, которыми удлиняется действие земельного моратория ко вступлению в силу законами Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель. Данным мораторием, среди другого, наложен запрет на смену целевого назначения (использование) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных частиц (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных частиц (паев).

Согласно Земельному кодексу землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществление сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещение соответствующей производственной инфраструктуры или предназначены для этих целей.

Исходя из изложенного, изменить целевое назначение земель ОСГ на земле жилой и общественной застройки во время действия моратория фактически невозможно. А для получения разрешительной документации на строительство необходимо не отступать от требований нормативно-правовых актов относительно использования земель.

Итак, перед нами стоит вопрос возможности использования сельскохозяйственных земель без изменения целевого назначения для строительства, не поднимая при этом порядке установления и изменения целевого назначения земель.

СТРОИТЕЛЬСТВО НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЛЯХ ФЕРМЕРСКИХ ХОЗЯЙСТВ

Рассмотрим первый возможный вариант строительства на сельскохозяйственных землях.

Лица, заинтересованные в строительстве, могут создать фермерское хозяйство (ФГ), которое согласно закону является формой предпринимательской деятельности граждан с созданием юридического лица, которые изъявили желание вырабатывать товарную сельскохозяйственную продукцию, заниматься ее переработкой и реализацией с целью получения прибыли на земельных участках, предоставленных им для ведения ФГ.

Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином Украины или несколькими гражданами Украины, которые являются родственниками или членами семьи. Укажем, что понятие "родственник" и "член семьи" есть довольно широкими.

Право на создание ФГ имеет каждый дееспособный гражданин Украины, который достиг 18- летнего возраста, изъявил желание и прошел профессиональный отбор на право создания ФГ.

Для обустройства отделенной усадьбы ФГ за счет бюджета предоставляется помощь на строительство подъездных путей к фермерскому хозяйству, електро- и радиотелефонных сетей, газо- и водоснабжающих систем.

Земли ФГ могут состоять из:
земельного участка, который принадлежит на правах собственности ФГ как юридическому лицу;
земельных участков, которые принадлежат гражданам- членам ФГ на праве частной собственности;
земельного участка, который используется ФГ на условиях аренды.

Права владения и пользование земельными участками, которые находятся в собственности членов ФГ, осуществляет фермерское хозяйство.

Исходя из указанного, ФГ может получать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения путем ввода новых участников к хозяйству вместе с их земельными участками, даже во время действия моратория. Члены фермерского хозяйства имеют право сводить жилые дома, хозяйственные здания и сооружения на надлежащих им на правах собственности земельных участках согласно утвержденным документациям из землеустройства и градостроительной документации в установленном законом порядке.

СТРОИТЕЛЬСТВО НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ДАЧНЫХ ДОМИКОВ

Согласно Земельному Кодексу Украины земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства (ОСГ): садоводства, городничества, сенокошение и выпас скота, ведение товарного сельскохозяйственного производства.

Итак, на землях сельскохозяйственного назначения для садоводства можно строить временные дачные и садовые дома.

Закон Украины "О личном крестьянском хозяйстве" дает такое определение ОСГ - хозяйственная деятельность, которая проводится без создания юридического лица физическим лицом индивидуально или лицами, которые находятся в семейных или родственных отношениях и совместно проживают, с целью удовлетворения личных нужд путем производства, переработки и потребление сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков и предоставление услуг с использованием имущества личного крестьянского хозяйства, в т.ч. и в сфере сельского зеленого туризма.

Деятельность, связанная с ведением личного крестьянского хозяйства, не принадлежит к предпринимательской деятельности, хотя ее результатом являются получения прибыли. Ведется такая деятельность исключительно физическими лицами.

К имуществу, которое используется для ведения личного крестьянского хозяйства, принадлежат жилые дома, хозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, инвентарь и оборудования, транспортные средства, сельскохозяйственное и свойское животные и птицы, многолетние растения, произведенная сельскохозяйственная продукция, продукты ее переработки и прочее имущество, приобретенное в собственность членами хозяйства в установленному законодательством порядке.

Члены личного крестьянского хозяйства также имеют право: реализовывать излишки произведенной продукции на рынках, а также заготовительным, перерабатывающим предприятиям и организациям, другим юридическим и физическим лицам; предоставлять услуги с использованием имущества личного крестьянского хозяйства.

Фактически это означает, что члены ОСГ имеют право удерживать состав для излишков изготовленной продукции и предоставлять услуги с использованием имущества личного крестьянского хозяйства. Итак, законным можно считать и предоставление складских услуг на коммерческой основе.

Кроме того, члены ОСГ могут самостоятельно осуществлять материально-техническое обеспечение собственного производства: создавать мастерские для ремонта сельскохозяйственной техники и другие помещения для обслуживания. Итак, создание мастерской для ремонта техники, которой могут быть также автомобили, и предоставление услуг по ее использованию не запрещается законом.

Законом Украины "О личном крестьянском хозяйстве" разрешается предоставление услуг в сфере сельского зеленого туризма.

Итак, строительство мины-отеля или туристических домиков на землях ОСГ с получением соответствующей разрешительной документации на такой вид строительства и использование зданий в сфере сельского зеленого туризма также не противоречит закона.

ОБОСОБЛЕННОЕ ФЕРМЕРСКОЕ ИМЕНИЕ

Граждане, которые создали фермерское хозяйство, имеют право обустроить постоянное местожительство в той части предоставленной для ведения фермерского хозяйства земельного участка, из которого обеспечивается удобный доступ ко всем производственным объектам хозяйства. Если постоянное местожительство членов фермерского хозяйства находится за пределами населенных пунктов, то они имеют право на создание отделенной фермерской усадьбы, которой предоставляется почтовый адрес.

Итак, фактически разрешается строительство жилого дома для проживания семьей за пределами населенного пункта. Но на практике получения разрешения на такое строительство есть более сложным за получение разрешения на строительство жилого дома на землях жилой и общественной застройки, поскольку нет достаточной практики предоставления таких разрешений.

СТРОИТЕЛЬСТВО "ПОДВИЖНОЙ" НЕДВИЖИМОСТИ

Всем известно, что для строительства недвижимости необходимо получить разрешения и согласование соответствующих органов, а для перемещения на земельный участок подвижных вещей никаких разрешений не нужно.

Согласно Гражданскому кодексу Украины к недвижимым вещей (недвижимое имущество, недвижимость) принадлежат земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых есть невозможным без их обесценения и изменения их назначения. А подвижными вещами являются вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Согласно приказу Минъюста от 07.02.2002 № 7/5 об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и какие принятые в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТІ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты.

Не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

Т.е. в случае отсутствия фундамента здание является подвижной вещью. А современные технологии разрешают строить небольшие дома вообще без фундамента.

Анализируя законодательство, можно приходить к выводу, который даже на землях сельскохозяйственного назначения можно выстроить дачный или жилой дом, мина-отель, туристические домики, станцию технического обслуживания, складские помещения и прочее. Однако не следует забывать о целевом назначении земельного участка и злоупотреблять предоставленными законодательством правами.

Например, коттеджный городок или гостиничный комплекс на землях сельскохозяйственного назначения не зарегистрируют даже очень лояльные государственные органы. И перед началом любого строительства необходимо совершенно выучить нормативно-правовые акты данной сферы и помнить об уголовной ответственности за незаконное строительство.