Договір підряду на капітальне будівництво

Стаття 318. Договір підряду на капітальне будівництво
1. За договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов'я­зується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені бу­дівництвом об'єкти і оплатити їх.
2. Договір підряду відповідно до цієї статті укладається на будівництво, розширення, реконструкцію та перепрофілювання об'єктів; будівництво об'єктів з покладенням повністю або частково на підрядника виконання робіт з проектування, поставки обладнання, пусконалагоджувальних та інших робіт; виконання окремих комплексів буді­вельних, монтажних, спеціальних, проектно-конструкторських та інших робіт, пов'язаних з будівництвом об'єктів.
3. Забезпечення будівництва матеріалами, технологічним, енергетичним, електро-"їхнічним та іншим устаткуванням покладається на підрядника, якщо інше не передбачено законодавством або договором.
4. Зміст договору підряду на капітальне будівництво, що укладається на підставі державного замовлення, має відповідати цьому замовленню.
5. Договір підряду на капітальне будівництво повинен передбачати: найменування сторін; місце і дату укладення; предмет договору (найменування об'єкта, обсяги і види робіт, передбачених проектом); строки початку і завершення будівництва, виконання робіт; права і обов'язки сторін; вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт); порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпечення будівництва; режим контролю якості робіт і матеріалів замовником; порядок прийняття об'єкта (робіт);
порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти і гарантійні строки; страхування ризиків, фінансові гарантії; відповідальність сторін (відшкодування збитків); урегулювання спорів, підстави та умови зміни і розірвання договору.
1. Наведене у коментованій статті визначення договору підряду не враховує (що є звичайним для універсальних правових конструкцій) специфіку різних модифікацій підрядних будівельних договорів — як тих, що були поширені в умовах планово-розподільчої економіки,так і нових, застосування яких пов'язане з розвитком ринкових відносин та значними можливостями відобразити в них специфіку господарсько-правового зв'язку між конкретними учасниками капітального будівництва.
Залежно від сторін-виконавців і обсягу виконуваних ними робіт розрізняють:
1) договори підряду на будівництво об'єкта (на виконання всього комплексу будівельних та пов'язаних з ними робіт на об'єкті силами підрядника);
2) договори генерального підряду на будівництво об'єкта (на забезпечення генеральним підрядником виконання всього комплексу робіт на об'єкті — власними силами та із залученням субпідрядників);
З) договори субпідряду (договори підряду на виконання частин будівельних та пов'язаних з ними робіт, що виконуються на об'єкті); укладаються між генеральним підрядником і субпідрядниками за наявності договору генерального підряду.
За принципом розподілу між сторонами обов'язків та їх обсягом розрізняють:
генпідрядний (підрядний) договір на капітальне будівництво: укладається на підставі готової, належним чином затвердженої проектно-кошторисної документації (інвестиційного проекту будівництва) і передбачає забезпечення підрядником (у тому числі із залученням ін­ших виконавців — субпідрядників) усього комплексу будівельних та пов'язаних із ними робіт на об'єкті відповідно до наданої йому замовником проектно-кошторисної документації;
2)проектно-будівельний договір: укладається з організацією, здатною суміщати 2 стадії капітального будівництва — проектування і будівництво, на виконання і проектних, і будівельних робіт. Підрядник при цьому може виконувати весь обсяг обумовлених договором з власними силами, а може залучати для цього інших виконавців на підставі договору субпідряду. Застосування такого виду договору підряду на капітальне будівництво забезпе­чує скорочення строків останнього;
3) договір на управління будівництвом: укладається інвестором з посередницькою, консал­тинговою або інжиніринговою організацією, яка здійснює управління будівництвом об'єкта, тобто визначає виконавців, укладає з ними договори, координує їх діяльність, контролює хід та якість виконуваних ними робіт, забезпечує приймання завершених будівництвом об'єктів за­мовником і відповідає перед ним за якість і своєчасність будівництва об'єкта в цілому. Цей вид договору застосовується у випадках, коли замовник власними силами не спроможний здійсню­вати контроль за будівництвом.
Залежно від кількості сторін підрядні договори можуть бути: двосторонніми, в яких бе­руть участь лише дві сторони — замовник і підрядник; багатосторонніми, в яких, нарівні із замовником та підрядником, виступають як сторони гаранти або поручителі (з боку замовни­ка та/або з боку підрядника), страхові, проектні та інші організації.
За принципом визначення ціни (і можливістю врахування інфляційних процесів в умовах ринкової економіки) розрізняють:
а) договір з фіксованою ціною — потребує наявності затвердженої проектно-кошторисної документації і гарантує замовнику виконання обумовлених договором робіт у межах кошто­рисної вартості, однак є ризикованим для підрядника;
б) договір з регульованою ціною — передбачає виконання обумовлених договором робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін, що бажано для під­рядника, але ризиковано для замовника через відсутність гарантій щодо визначеності варто­сті будівництва на етапі укладення договору;
в) договір з регулюванням ціни в певних, заздалегідь визначених, обсягах — передбачає виконання робіт у межах запланованої кошторисної вартості з урахуванням поточних цін але з встановленням максимальної вартості обумовлених договором робіт, що сплачується замовником; у такому випадку у замовника є гарантія, що узгоджена з ним певна максималь­на вартість будівництва об'єкта не буде перевищена, а підряднику гарантується оплата вико­нання з певним врахуванням змін цін на ринку.
2. За своїм предметом договір підряду на капітальне будівництво є універсальним договором. Він укладається на нове будівництво, на всі види реновації (реконструкцію, розширен­ня, технічне переозброєння, перепрофілювання об'єктів, капітальний ремонт), на консерва­цію об'єктів, на виконання окремих комплексів будівельних, монтажних, спеціальних та інших робіт, пов'язаних із будівництвом об'єктів (оздоблювальні, опоряджувальні, земляні роботи тощо), а також може передбачати покладення на підрядника обов'язку виконання (у повному обсязі чи в частині) проектно-дослідних (вишукувальних) робіт, поставки облад­нання, пусконалагоджувальних та інших робіт.
3. За загальним правилом матеріально-технічне забезпечення будівництва (матеріалами, технологічним, енергетичним, електротехнічним та іншим устаткуванням) покладається на підрядника, якщо інше не передбачено законодавством або договором. Проте сторони договору розподіл подібних обов'язків зазвичай здійснюють за принципом: забезпечення певни­ми матеріальними ресурсами здійснює та сторона договору, яка найкраще на цьому знається (підрядник — будівельними матеріалами, конструкціями та устаткуванням; замовник — об­ладнанням виробничого призначення, що буде монтуватися на об'єкті та використовуватися замовником після введення об'єкта в експлуатацію).
4. Спеціальні вимоги встановлюються до договору підряду на капітальне будівництво, що укладається на підставі державного замовлення: його зміст повинен відповідати цьому замовленню; визначення виконавця (виконавців),зазвичай здійснюється на конкурентних засадах (шляхом проведення конкурсів, тендерів) відповідно до вимог Закону «Про закупівлю товарів, робіт, послуг за державні кошти»; відповідальність сторін за порушення строків виконання основних договірних зобов'язань (підрядником — виконання робіт, замовником — оплати виконання) встановлюється у формі відшкодування збитків та сплати штрафних санкцій, передбачених ч. 2 ст. 231 ГК, оперативно-господарських санкцій, передбачених Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві (див. коментар до ч. 1 ст. 323).
5. Крім визначених у ч. 1 коментованої статті обов'язків сторін (замовника та підрядни­ка), договір підряду на капітальне будівництво також повинен визначити умови, спрямовані на забезпечення його належного виконання; найменування сторін та їх реквізити; зазначення місця і дати укладення; предмет договору, його кількісні та якісні характеристики (наймену­вання об'єкта, обсяги і види робіт, передбачених проектом); строки початку і завершення бу­дівництва, виконання певних етапів (комплексів) робіт (так звані проміжні строки виконан­ня); права і обов'язки сторін; вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт) у тому числі авансування); порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпе­чення будівництва; режим контролю якості робіт і матеріалів замовника (а також осіб, відпо-вщальних за контроль з боку сторін); порядок прийняття об'єкта (робіт); порядок розрахун­ків за виконані роботи; умови про дефекти і гарантійні строки; страхування ризиків (і від-довідно — розподіл між сторонами пов'язаних з цим витрат), фінансові гарантії (гарантія, порука, застава);
відповідальність сторін (відшкодування збитків, сплата неустойки, оперативно-господарські санкції); порядок урегулювання спорів (як суто технічного, так і юридичного характе­ру), підстави та умови зміни і розірвання договору.
У Загальних умовах деталізуються вимоги до цих та інших умов договору. Див. коментар до ст. 323 ГК.
Примітка. У ЦК замість поняття «договір підряду на капітальне будівництво», що за­стосовувалося у Цивільному кодексі УРСР, використовується інше, дещо ширше, поняття — договір будівельного підряду» (ст. 875, а також статті 877, 879, 882 тощо), зміст якого значною мірою збігається з положеннями коментованої статті (за винятком норми про особливості договору, укладеного на підставі державного замовлення, — ч. 4).